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Dividende Fonciere des Murs : analyse du rendement

Dividende Fonciere des Murs : cette action fait partie de la sélection de Bifidus sur son site pour la qualité de son rendement (8,83% en 2008). Sommes-nous d'accord avec ce choix ?

Présentation de la société :

Foncière des Murs est une Société d'Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) spécialisée dans la détention et la gestion de murs d'exploitation d'actifs immobiliers dans les secteurs de la santé, des loisirs et de l'hôtellerie.

Les revenus locatifs par type d'actifs se répartissent comme suit :

- hôtels (60,5%) : détention, à fin 2008, de 199 hôtels (enseignes Mercure, Novotel, Ibis et Etap) et de 3 instituts de thalassothérapie ;

- maisons de retraite et cliniques (13,6%) : détention de 53 résidences pour personnes âgées, de 3 cliniques de soins de suite et de réadaptation, de 4 cliniques chirurgicales et de 2 cliniques psychiatriques ;

- centres de loisirs (13,1%) : 5 villages de vacances et 58 jardineries ;

- restaurants (12,8%) : 174 restaurants ;

A fin 2008, le patrimoine immobilier est évalué, en valeur de marché (hors droits), à 3 229,9 MEUR répartis entre hôtels (59,5%), maisons de retraite et cliniques (13,3%), restaurants (12,6%) et centres de loisirs (14,6%).

Evolution de l'action :



I) Dividende Fonciere des Murs : Pay out rate / taux de distribution

(en Euros par action)

Année

Cash Flow Courant

Dividende

Taux de distribution

2004

0,59

2,66

450,00%

2005

5,95

2,7

45,00%

2006

1,89

1,13

59,00%

2007

1,85

1,35

73,00%

2008

1,92

1,4

73,00%

(en 2006, le nominal de l'action a été divisé par 4)

En ce qui concerne le taux de distribution du cash flow, on considère qu'une distribution de 70% sous forme de dividendes est tenable à long terme. Après tout dépend du secteur d'activité dans lequel évolue la société et de sa situation de trésorerie.

En ce qui concerne Foncière des Murs, le taux de distribution apparaît raisonnable pour être maintenu à long terme.

Note : 4,5/5

II) Pérennité du dividende Fonciere des Murs

Foncière des Murs entend mener une politique active de distribution du cash flow généré dans l’exercice, répondantainsi à son objectif de valeur de rendement.

Les dividendes ont été versés chaque année depuis 2002. Au 30/06/2009, la structure financière est solide, avec une dette nette représentant 63% de la valeur des actifs – bien en deçà des covenants bancaires fixés à 70% - un taux moyen de la dette en baisse à 4,45% contre 4,76% au 31 décembre 2008 et une maturité moyenne de 4,8 ans.

Au premier semestre, le cash flow courant est en hausse de 10%.

Le dividende apparaît pérenne.

Note : 4,5/5

III) Croissance du dividende Fonciere des Murs

Compte tenu des augmentations de capital et des opérations structurantes effectuées ces dernières années, il est difficile d'évaluer l'évolution du dividende. Celui-ci est néanmoins passé de 0,66 à 1,4 Euros en 5 ans (en tenant compte de la division par 4 du nominal), il a donc progressé d'environ 15% par an.

En 2009, le dividende est attendu à 1,4 Euros compte tenu de la stabilité attendue du cash flow courant sur l'année.

Note : 3,5/5

IV) Qualité de l'action Foncière des Murs

La société présente des actifs de qualités (hôtels et maisons de retraite bien placés, restaurants bénéficiant de marques fortes comme Quick ou Courtepaille). Les fondamentaux sont solides avec des baux longs supérieurs à 9 ans, un taux d’occupation de 100% avec des locataires de 1er rang et une forte résilience des flux de loyers.

Il convient de noter que le contexte dégradé de l’économie pourrait avoir des conséquences négatives sur la consommation des ménages, et par répercussion sur les loyers générés par le portefeuille Accor, ceux-ci étant indexés sur le chiffre d’affaires des hôtels et entièrement variables.

Ainsi, L’ANR (Actif Net Réévalué) triple net, hors instruments financiers, s’établit ainsi à 1 028M€ soit 20,6€ par action, en diminution de 20,4% par rapport au 31 décembre 2008 (le cours de bourse est à 15,2 Euros au 18/12/2009).

Note : 4 / 5

Conclusion dividende Fonciere des Murs note globale 16,5 / 20

Nous ne sommes pas spécialistes des foncières, il convient de noter cependant que le portefeuille d'actifs de la société ainsi que le rendement généré sont très intéressants. En revanche, nous sommes moins à l'aise avec l'indexation des loyers sur le CA généré par les hôtels qui apparaît comme un facteur d'incertitude par rapport à des baux indexés sur l'indice du coût de la construction. Il ne faut pas se leurrer cependant car les loyers commerciaux dépendent largement de l'activité économique générale (consommation, croissance, investissements..). Ce point n'est donc pas véritablement bloquant même s'il augmente le profil de risque de l'action. Par ailleurs, le titre présente une décote d'environ 30% sur son ANR ce qui laisse une marge de manoeuvre pour une appréciation future.

Déontologie : l'auteur de l'article ne détient pas d'actions Foncières des Murs



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