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Dividende Cegereal : analyse du rendement

Dividende Cegereal, après Foncière des Murs , nous allons également analyser le dividende d'une autre foncière à dividende élevé : Cegereal qui présente un rendement 2008 de « seulement » 7,98% !

Présentation de la société :

CeGeREAL détient trois ensembles immobiliers récents et de grande qualité, situés dans les principaux quartiers d’affaires de la première couronne parisienne :

Europlaza à La Défense, Arcs de Seine à Boulogne-Billancourt et Rives de Bercy à Charenton-le-Pont.

Ces surfaces de bureaux, comprises entre 30 000 et 50 000 m2, sont louées à des sociétés d’envergure nationale ou internationale, avec lesquelles CeGeREAL entretient des relations privilégiées.

Cotée en bourse depuis mars 2006 avec le statut de SIIC (Société d’investissement immobilier cotée), CeGeREAL se positionne clairement comme une société de rendement.

A fin 2008, le portefeuille du groupe s'élève, en valeur de marché (hors droits de mutation), à 938 MEUR.

Evolution de l'action :



I) Dividende Cegereal : Pay out rate / taux de distribution

(en millions d'Euros)

Année

MBA

Dividende

Taux de distribution

2004

28

0

0,00%

2005

27

0

0,00%

2006

24,2

 

0,00%

2007

36,1

24,6

68,00%

2008

37

26

70,00%

(la société Cegereal utilise comme indicateur de génération de trésorerie la marge brute d'autofinancement (MBA) qui est un équivalent du cash flow courant)

En ce qui concerne le taux de distribution, on considère qu'une distribution de 70% sous forme de dividendes est tenable à long terme. Après tout dépend du secteur d'activité dans lequel évolue la société et de sa situation de trésorerie.

En ce qui concerne Cegereal, le taux de distribution apparaît conservateur.

Note : 4,5/5

II) Pérennité du dividende Cegereal

Selon le rapport d'activité de la société foncière :

« L'objectif de la Société est de générer pour ses actionnaires un dividende stable à un niveau correspondant à 4,5% à 5% de l'actif net réévalué après option régime SIIC. Cegereal entend mener une politique active de distribution du cash flow généré dans l’exercice, répondant ainsi à son objectif de valeur de rendement. »

Les dividendes sont versés chaque année depuis 2007.

Au 30/06/2009, la structure financière est solide, avec un ratio d'endettement de 45%.

Au premier semestre, la marge brute d'autofinancement est en baisse de 8%.

Le dividende apparaît pérenne même si l'historique dont nous disposons est réduit.

Note : 4/5

III) Croissance du dividende Cegereal

La 1ère distribution de dividende a eu lieu au 31/12/2006.

Depuis, le dividende n'a augmenté que de 6%.

Il convient de noter que si la société applique la règle énoncée plus haut lors de son introduction en bourse (distribution de 5% de l'actif net réévalué, le dividende devrait baisser et se situer plus dans les 1,5 Euros par action (au lieu de 1,95 Euros).

Certes le dividende est élevé mais il ne progresse pas vite et semble trop dépendant des variations du marché immobilier. Pour se prononcer, il faudrait bénéficier de plus de recul. On peut cependant noter qu'en dépit d'une baisse de l'ANR entre 2007 et 2008, le dividende a été maintenu.

Ce type d'actions a dividende élevé qui progresse peu va plutôt convenir à des investisseur privilégiant le rendement immédiat, c'est-à-dire des retraités ou des personnes vivant de leurs placements.

Note : 2,5/5

IV) Qualité de la société Cegereal

La société foncière détient trois actifs de grande qualité – des bureaux récents et de grande taille – et entièrement loués à des sociétés de renom nationales et internationales.

Le taux de vacance financière a été nul en 2008.

Par ailleurs, la société présente une solvabilité élevée avec 100 % des locataires “solides” et “très solides” (notation Dun & Bradstreet), 72 % des baux renégociés et des loyers qui couvrent plus de trois fois la charge annuelle d’intérêts ;

L'ANR au 30/06/09 s'élève à 31,4 Euros (cours au 24/12/2009 : 25,6 €), la décote s'élève donc à 22%.

La seule faiblesse de la société réside dans son manque de diversification : que se passera-t-il si un des actifs doit subir des travaux importants ou des remises aux normes ? Les actifs étant récents, ce souci ne devrait pas se poser à moyen terme.Le risque de solvabilité est également réparti sur un petit nombre de locataires.

Note : 4,5/5

Conclusion : note globale 15,5/20

Encore une fois, nous ne sommes pas spécialistes de l'immobilier. Cependant le dividende Cegereal apparaît attractif pour l'investisseur de court et moyen terme. Le rendement ne devrait pas augmenter significativement. La société ne présente pas de risques apparents, l'action peut donc être mise en portefeuille dans une optique de diversification des rendements (sauf, bien entendu, si votre patrimoine se compose majoritairement d'investissements immobiliers).

Déontologie : l'auteur de l'article ne détient pas d'actions Cegereal



Pour aller de dividende Cegereal aux autres analyses dividendes






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