Investissement LMP : défiscaliser dans l'immobilier

Investissement LMP : Au sens fiscal, une location meublée est la location d’immeubles destinés à l’habitation et dotés des meubles suffisants pour l’occuper.

Les revenus qui en sont issus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), professionnels ou non.

Le contribuable a le choix entre deux régimes d’imposition : la location meublée professionnelle (LMP), imposée en tant que BIC professionnels, et la location meublée non professionnelle (LMNP), imposée comme des BIC non professionnels.

Un cadre attractif : La location meublée professionnelle (LMP)

Depuis la loi de finances 2009, le régime de LMP est désormais réservé aux contribuables dont l’activité professionnelle principale est la location meublée.

• L’un des membres du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés.
• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal doivent être supérieures à 23.000 euros
• Ces recettes doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Avantage de l'investissement LMP :

Les avantages fiscaux du régime de LMP résultent de la seule application de l’ensemble des règles relatives aux revenus professionnels :

• Il permet notamment d’imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global sans limitation de montant, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.
• les plus-values des loueurs professionnels bénéficient, si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans, d’une exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux dernières années n’excède pas le seuil de 90.000 euros hors taxes, et d’une exonération partielle si ces recettes oscillent entre 90.000 euros HT et 126.000 euros HT.

En devenant loueur professionnel, le contribuable doit être bien conscient que les obligations de l’entrepreneur individuel (comptables, déclaratives, sociales) s’imposent à lui pour bénéficier des mêmes avantages.

Cas particulier : La location meublée non professionnelle (LMNP)

Il a été instauré un nouveau régime de faveur pour les LMNP. Une réduction d’impôt sur le revenu est accordée aux personnes physiques qui acquièrent entre le 1er janvier 2009 et le 31décembre 2012, au sein de certaines structures (établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou handicapées…), un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux en vue de sa location meublée.

Comment bénéficier de ce régime favorable LMNP ?

Le propriétaire doit s’engager à louer, de manière effective et continue, pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements (soit le prix d’acquisition plus les frais afférents à l’opération), dans la limite de 300.000eurosparan. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25% pour les investissements réalisés en 2009 (soit une réduction maximale de 75.000 euros) et à 20% pour les investissements réalisés entre 2010 et 2012 (soit une réduction de 60.000 euros au maximum).

La réduction est imputée sur neuf années, à raison du neuvième de son montant chaque année. Enfin, les déficits des LMNP ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de l’année et des dix suivantes.



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