Bourse ou immobilier : quel est le meilleur placement ?

Au-delà de l’image d’Epinal, on peut se demander lequel de ces 2 placements offre le plus d’avantages pour l'investisseur ?

Nous essayons d’évaluer ci-dessous leurs avantages respectifs à partir de 9 critères :

1) Rentabilité

Entre 2002 et 2006, les prix de l’immobilier ont progressé de 12,4%(*) par an tandis que les actions ont progressé de 5% par an.Sur une période plus longue, entre 1978 et 2004, les prix de l’immobilier ont augmenté de 8,6% par an tandis que les actions (indice S&P 500) ont progressé de 13,4% par an.

Sur une période encore plus longue (depuis 1900), les économistes ont prouvé que la rentabilité annuelle de l’immobilier se rapproche de l’inflation (c’est-à-dire que la hausse moyenne des prix est d’environ de 3%) tandis que les actions ont une performance supérieure à 10%.

Avantage bourse

2) Levier financier

Typiquement un bien immobilier (que ce soit une résidence principale ou un investissement locatif) est acheté avec un apport représentant environ 20% du coût d'acquisition, le reste est emprunté, le levier financier est donc de 5. Ce dernier peut être encore plus important dans certains cas avec des crédits immobiliers représentant jusqu'à 110% de la valeur du bien afin de financer les frais de transactions et des réparations éventuelles.

A la bourse de Paris, il est possible de bénéficier d'un effet levier au SRD pendant une période assez courte (un mois renouvelable) à condition de bénéficier d'une couverture suffisante. Des produits à effet leviers existent (trackers, certificats, warrants) mais ils sont en général très spéculatifs et ont une date de validité (après celle-ci, la valeur du support est nulle).Il est cependant possible d'acquérir par exemple un trackers leveraged (avec effet levier) pour reproduire 2 ou 3 fois la performance de l'indice (sans échéance limitée dans le temps).

Cependant l'accès au levier financier demeure globalement assez réduit côté bourse sauf à investir dans des supports très spéculatifs.

Avantage immobilier

3) Transparence

Chaque bien immobilier est unique. Un investissement immobilier est concret, tangible, vous pouvez le toucher, y habiter ou le visiter pour vérifier qu’il évolue correctement dans le temps. Cependant, le bien immobilier peut recéler quelques vices cachés (soucis de construction, projets immobiliers à proximité, dégradations non signalées...).

En ce qui concerne la bourse, toutes les actions d'une même société sont identiques et cotées en temps réel, les reportings et les informations financières sont régulières (tous les 3 mois ou tous les semestres). Cependant il est difficile d'éviter des fraudes comptables ou la faillite des sociétés (ces dernières années : Bear Stern / Enron / Arthur Andersen, Vivendi...)

Résultat : égalité

4) Diversification

Pour une somme de 1000 Euros, vous pouvez investir dans des SICAV ou des trackers ETF répliquant la performance de plusieurs centaines d'actions de sociétés différentes voire situées dans des zones géographiques différentes.

En revanche, pour se diversifier dans l'immobilier, à la fois sur le plan géographique et sur le type de biens (ancien, neuf, immobilier commercial, garages, hôtels...), il est nécessaire de disposer de plusieurs millions d'Euros.

Avantage bourse

5) Coûts

Les transactions immobilières s'accompagnent de frais de notaires (6%), de frais d'agence (5%) et souvent de travaux, qui représentent donc entre 5 et 11% de frais de transaction. Par la suite, il faut bien sûr ajouter les travaux d'entretien et les charges de copropriété.

En ce qui concerne la bourse, les frais de transaction représentent en général moins de 0,5% du montant de l'achat boursier. Par la suite des droits de gardes annuels s'appliquent aux titres détenus en portefeuille, ils sont cependant assez faibles (de l'ordre de 0,25% à 0,5% du montant des titres détenus en portefeuille).

En ce qui concerne les OPCVM, les frais de gestion annuels sont compris entre 1 et 3%, ils sont de 0,2% à 0,5% pour les meilleurs trackers.

Avantage bourse

6) Fiscalité

Une plus-value boursière réalisée hors PEA ( Plan Epargne en Actions ) sera taxée de manière importante : impôt sur les plus-values boursières de 29% (18% d’impôt et 11% de prélèvements sociaux CSG-CRDS). Par ailleurs, les dividendes versés hors PEA sont également soumis aux prélèvements sociaux de 11%.En ce qui concerne la défiscalisation lié au PEA, les conditions sont relativement strictes, les sommes sont bloquées au moins 5 ans, la CSG-CRDS est payable dans la plupart des cas.

Immobilier : ce qui est désigné sous l'appellation « frais de notaires » est constitué principalement de taxes (droit départemental d'enregistrement de 3,60 % et taxe communale de 1,20 %) payées à l'administration fiscale. Il ne faut donc pas les oublier dans cette estimation.

Par la suite, les taxes d'habitation et taxes foncières sont payables chaque année. Notons qu’il est possible de bénéficier de réduction d'impôt en effectuant des travaux de rénovation de votre bien immobilier. En cas de cession d'un bien immobilier, l'investisseur bénéficie de l'exonération de l'impôt sur les plus values en cas de vente de la résidence principale. Dans les autres cas, une imposition de 29% s'applique avec une dégressivité selon le nombre d'années de détention du bien.

Avantage immobilier

7) Simplicité de gestion

La gestion de bien immobilier requiert de nombreux efforts : trouver le bien, le financement, finaliser l'achat, gérer des locataires, assurer la rénovation et l'entretien du bien, s'acquitter des factures diverses à payer. C'est un véritable métier, c'est la raison pour laquelle existent les administrateurs de biens ou les agences assurant la gestion locative.

En revanche, les actifs boursiers ne requièrent quasiment aucune gestion sauf peut-être un rééquilibrage et un suivi du portefeuille titres tous les 6 mois.

Avantage bourse

8) Liquidité

Le processus de vente d’un bien immobilier va nécessairement prendre plusieurs mois pour trouver un acheteur et finaliser l’acte notarié. En revanche, la vente d'actions, d'OPCVM ou de trackers est quasi instantanée.

Avantage bourse

9) Volatilité

En bourse, il est possible de perdre 30% de votre investissement en une semaine (en tout cas sur le papier). Les années les plus difficiles (un peu comme en 2007-2008), le marché boursier peut perdre jusqu'à 20%de sa valeur.En ce qui concerne l'immobilier, la valeur des biens est plus stable du fait des délais de transaction et de l'inertie propre à l'immobilier (les biens immobiliers changent moins souvent de mains). Les baisses du marché immobilier sont en générales moins brutales (5 à 10% par an au maximum) mais peuvent durer assez longtemps (période 1991-1998).

Avantage immobilier

Conclusion : Bourse ou immobilier ?

La bourse remporte 5 catégories (rentabilité, liquidité, simplicité de gestion, coût, diversification) contre 3 pour l'immobilier (fiscalité, volatilité, levier financier). Une catégorie est à égalité : transparence.

En regardant plus précisément, la bourse remporte aisément ses 5 catégories tandis que l'avantage principal de l'immobilier est le levier financier.

Le meilleur placement est donc la bourse (bien entendu sous réserve d’étudier de manière approfondie vos placements boursiers).

* S&P/Case-Shiller U.S. Home Price index : Nous utilisons des statistiques américaines, les statistiques françaises seraient sensiblement identiques.

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